Entre 2019 et 2023, les terrains acquis pour la construction de maisons individuelles affichent une superficie médiane de 670 m². Toutefois, cette surface varie de manière significative d’un marché immobilier local à l’autre, avec des différences allant jusqu’à un facteur de 1 à 7. Les plus grands terrains se trouvent le long d’un axe sud-ouest/nord-est traversant la France, de la région des Pyrénées à la Bourgogne. Dans ces zones, la surface médiane des terrains dépasse 1200 m², notamment dans des départements tels que la Haute-Garonne, le Gers, le Lot, la Dordogne, la Corrèze, l’Allier, l’Indre et la Nièvre.
À l’inverse, les terrains plus petits, avec des surfaces médianes inférieures à 800 m², sont principalement concentrés en Île-de-France et autour des grandes agglomérations, comme Lille, Rouen, Rennes, Nantes, Bordeaux, Lyon, Toulouse, et Avignon. Ces petites surfaces se retrouvent aussi sur les côtes maritimes, notamment de l’Atlantique et de la Méditerranée, ainsi que dans les zones frontalières avec le Luxembourg, l’Allemagne (Alsace), la Suisse (Genevoix) et l’Italie (à l’exception des Alpes-Maritimes).
Disparités de superficie liées aux tensions immobilières
Tableau de répartition des surfaces des terrains achetés pour la construction d’une maison individuelle entre 2019 et 2023 selon le zonage ABC
| surface médiane (m²) | A/Abis | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|
| <250 | 1 % | – | – | – |
| 250-499 | 38% | 38% | 33% | 16% |
| 500-749 | 33% | 44% | 40% | 33% |
| 750-999 | 17% | 13% | 15% | 20% |
| 1000-1249 | 6% | 4% | 6% | 12% |
| 1250-1299 | 3% | 1% | 3% | 6% |
| 1500-1749 | 1% | – | 1% | 4% |
| 1750-1799 | – | – | 2% | |
| 22000-2249 | – | – | – | 2% |
| 2250-2499 | – | – | – | 1% |
| >2500 | – | – | – | 1% |
La taille des terrains varie largement selon les zones de tension immobilière, définies par le zonage ABC. Ce zonage classe les communes en fonction du degré de tension du marché immobilier, avec les zones A et A bis regroupant les communes les plus tendues, notamment les centres urbains des grandes agglomérations et les zones très recherchées comme la Côte-d’Azur ou la région genevoise. Les zones B1 et B2 concernent les agglomérations de taille moyenne et les zones autour des grandes villes. Enfin, la zone C englobe les territoires les moins tendus, généralement ruraux.
La superficie des terrains dans ces zones varie : en 2019-2022, la surface médiane des terrains était de 542 m² en zone A/A bis, 563 m² en zone B1, 574 m² en zone B2 et 767 m² en zone C. La zone B1 se distingue par une moindre dispersion des surfaces, où près de 82 % des terrains mesurent moins de 750 m². En revanche, la zone C présente la plus grande variabilité, avec une proportion importante de terrains dépassant les 1000 m² (29 %).
Une réduction significative des surfaces sur 10 ans
Sur une période de dix ans, la superficie médiane des terrains a diminué de 18 % à l’échelle nationale, passant de 2010-2013 à 2019-2023.
Cette diminution est particulièrement notable le long du littoral de la Manche, de l’Atlantique et de la Méditerranée, ainsi que dans l’ouest de la région parisienne et sur l’axe Lyon-Marseille.
Parmi les départements ayant connu les plus fortes baisses, on trouve le Calvados (- 35 %), le Vaucluse (- 34 %) et la Manche (- 34 %). À l’inverse, des départements comme les Hautes-Pyrénées (+ 30 %), le Territoire-de-Belfort (+ 17 %) et les Vosges (+ 10 %) ont vu une augmentation significative de la taille des terrains.
Une tendance à l’augmentation des surfaces dans les zones tendues depuis la crise sanitaire
Depuis la crise sanitaire de 2020, une tendance contraire a émergé dans les zones les plus tendues (zones A/A bis, B1 et B2). En effet, la superficie médiane des terrains dans ces zones a commencé à augmenter. Ainsi, la superficie médiane des terrains en zone A/A bis a progressé de manière notable, passant de 521 m² entre 2017 et 2020 à 542 m² entre 2019 et 2023. Cette tendance s’explique par un léger ralentissement de la réduction de superficie dans les zones B1 et B2, et par une dynamique de retour à la hausse dans les zones A/A bis, contrastant avec la diminution continue des surfaces dans les zones rurales et moins tendues (zone C).
Conclusion
Les différences de superficie des terrains pour la construction de maisons individuelles témoignent des disparités régionales liées aux tensions immobilières. Alors que la surface médiane des terrains a diminué au niveau national sur les dix dernières années, certaines zones plus tendues ont vu un retournement de tendance depuis la crise sanitaire, avec une légère augmentation des surfaces disponibles pour la construction. Ces variations dépendent en grande partie de la localisation, de la demande locale, des politiques d’urbanisme et des caractéristiques économiques propres à chaque marché immobilier.
