Ça y est, vous vous êtes décidés à construire la maison de vos rêves. Tout concorde : le plan de la maison, le terrain et, bien entendu, le prix. Il ne reste plus qu’une étape mais une étape décisive : la signature du contrat de construction. Voici les principaux points à connaître avant de vous engager.
Le cadre règlementaire du Contrat de Construction pour une Maison Individuelle (CCMI)
Commençons par un peu de lecture. Le très grand avantage du contrat CCMI est qu’il est régi par de nombreuses dispositions réglementaires. La plupart découlent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 (appelée « loi de 1990 »). Cette loi a été appliquée dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) avec les articles suivants : L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan).
Pour être complet, sachez qu’on ne peut pas déroger contractuellement à ces dispositions légales car celles-ci sont d’ordre public (art L. 230-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Ces articles ont été parfois modifiés, comme, dernièrement par la loi “Macron” qui fixe le délai de rétractation à 10 jours à compter de la 1ère présentation du courrier annonçant le contrat.
Bien entendu, le contrat est valide, si, et uniquement si, votre projet est conforme aux règles de l’urbanisme (règlement de lotissement, plan local d’urbanisme,…)
Que doit-on retrouver dans ce contrat de construction ?
La rédaction d’un contrat de construction pour une maison individuelle (CCMI) est une étape importante, toutes les informations règlementaires de votre futur projet doivent apparaître dans votre contrat :
- Votre identité et vos coordonnées : il sera mentionné si le projet est réalisé par une seule ou plusieurs personnes voire par une SCI. A noter que vous y serez désigné comme étant le maître d’ouvrage. Les coordonnées de la société qui réalisera la construction de votre maison sera également inscrite. Cette société sera nommée le constructeur.
- Votre projet : plain-pied, demi-niveau, maison à étage,… votre choix de maison figurera ici parfois accompagné du nom commercial du modèle. La surface habitable de la maison doit également figurer.
- Le terrain : il doit être mentionné et identifié de manière précise : localisation, surface, numéro de lot (ou à défaut référence cadastrale).
- L’usage de la maison : construisez-vous pour votre propre usage ou non ? Dans le deuxième cas, votre maison devra répondre à certaines normes (code de la construction et de l’habitation relatifs à l’accessibilité des bâtiments d’habitation aux personnes handicapées).
- Les assurances : le constructeur doit obligatoirement disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une responsabilité civile décennale.
Le contrat doit également préciser comment est obtenue l’assurance dommages-ouvrage. Vous pouvez soit vous en occuper personnellement, soit permettre au constructeur de réaliser les démarches afin d’obtenir cette assurance. Dans ce cas, il doit être précisé si son coût est compris ou non dans le prix convenu.
- Le financement : ici figurera votre apport personnel et si vous avez, ou non, recours à un prêt pour financer votre projet.
- Les délais : ils sont au nombre de trois. Le premier assure une durée maximale pour que les conditions suspensives soient réalisées après la signature du contrat. Le second donne le délai pour que le permis soit déposé une fois tous les documents liés au terrains rassemblés et transmis au constructeur. Le dernier indique un nombre de mois maximum pour la maison soit terminée une fois le chantier ouvert.
- La garantie de livraison : cette condition suspensive doit être obtenue par le constructeur qui doit vous la transmettre dès qu’il la reçoit. Cette garantie vous couvre contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. C’est également cette garantie qui intervient en cas de défaillance du constructeur pour livrer la maison au prix et dans les délais prévus au contrat.
Le prix du contrat de construction
Arrivons maintenant au point le plus “épineux” : le prix. Bien entendu, ce prix doit être inscrit au contrat en chiffres et en lettres. Celui-est peut être négocié entre vous et le conseiller commercial.
Le prix convenu comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur : travaux de constructions, éventuels frais d’étude du terrain, taxes liés au coût de la construction, garantie de livraison,…
Pour alléger vos charges ou alléger le coût de votre construction, vous pouvez bien entendu choisir de réaliser certains travaux vous-même. Dès lors, le montant des travaux que vous vous réservez devront être indiqués dans la notice descriptive, et ils devront être chiffrés. Le montant obtenu sera lui aussi reporté sur le contrat et retranché du coût de la construction pour finalement arriver à un prix convenu. A noter que vous avez quatre mois après la signature du contrat pour demander au constructeur de s’occuper des travaux que vous vous étiez réservés. Dans ce cas, il devra les réaliser aux prix et conditions notés au contrat (CCH: Article L231-7- I et Article R 231-11).
Le prix convenu est fixe et ne peux être modifié. Il peut néanmoins être révisé (CCH: Article L231-11 et Article L231-12) si votre contrat le prévoit. Dans ce cas, cette révision est calculée entre la date de la signature et :
- soit l’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt + 1 mois. La révision est alors appliquée sur le prix global dans la limité de 100% de l’indice BT 01.
- soit l’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt + 9 mois maximum. La révision est alors appliquée sur chaque paiement, dans la limité de 70% de l’indice BT 01.
La modalité retenue est clairement indiquée dans le contrat. Les deux mentions doivent néanmoins apparaitre au contrat et paraphées afin de mentionner que vous en avez eu connaissance.
En l’absence d’indication, le prix n’est pas révisable. Certains constructeurs inscrivent même la mention “prix ferme et définitif” ; ce qui renforce le fait que le tarif inscrit au contrat ne peut pas être modifié.
Une fois le contrat signé, si vous souhaitez ajouter ou supprimer des éléments, cela se fera par le biais d’un avenant.
Le paiement du montant du contrat
Dans un premier temps, sachez qu’il n’est plus autorisé pour un constructeur de demander un chèque de caution AVANT la fin du délai légal de rétractation (10 jours) si au moins un des rendez-vous s’est fait à votre domicile.
Ensuite, une fois le chantier démarré, les règlements se font par tranche fixée par le CCH Article L231-2-e et Article R231-7 – I de la manière suivante :
- 15 % à l’ouverture du chantier, (acompte inclus)
- 25 % à l’achèvement des fondations
- 40 % à l’achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
- 5% à la réception
Il arrive néanmoins que certains constructeurs ne fasse la 1ère facture, par exemple, qu’une fois les cloisons et la mise hors d’air terminé ce qui a pour avantage de ne déclencher la première facture qu’au stade des 75%. N’hésitez pas à poser la question car c’est une source d’économie dans les frais intercalaires de votre prêt bancaire !
Vous êtes maintenant expérimenté dans le Contrat de Construction pour une Maison Individuelle. Il ne vous reste plus qu’à trouver, si ce n’est pas déjà fait, le terrain qui accueillera votre future maison et surtout le constructeur qui saura concrétiser votre rêve !
