L’heure est venue. Vous avez trouvé un terrain qui vous plait et qui est dans votre budget. Vous imaginez déjà votre future maison dessus.
Sans vouloir gâcher votre joie, nous vous conseillons de vérifier les 10 points suivants avant de vous engager !
A vérifier avant d’acheter !
1/ Vérifier l’environnement du terrain
In situ, il vous suffit de jeter un coup d’oeil chez le voisin pour vérifier le type de construction, la présence éventuelle de polluants,,…
Aller frapper à la porte de son futur voisin peut aussi être une bonne chose. Cela vous permettra de savoir si plusieurs personnes ont fait une offre sur le terrain avant de se rétracter ( problème de sol, de constructibilité,…) ou si le voisin vous accueillera d’un bon oeil (vous en déduirez le chance d’avoir un recours sur un éventuel permis de construire).
Autre outil, Google Earth de google ou Plans d’Apple ( qui offre désormais une vue 3D) qui vous permettent de bien repérer les parcelles voisines. Avantage, vous verrez tout ce que les clotures vous cachent ! Il faut mieux s’apercevoir en avance que vous avez derrière le terrain, un camping ou une aire d’accueil pour gens du voyage !
Vous pourrez aussi bien cerner les différente possibilités d’accès à votre terrain.
2/ Vérifier l’éventuelle pollution du site
Evidemment, vous ne souhaitez pas acheter un terrain pollué Sachez en effet que le cout de dépollution d’un terrain est élevé et que vous ne pourrez vous retourner contre le vendeur ! Autant le vérifier avant. Pour cela, il vous suffit de vous rendre sur le site du gouvernement qui recense les sites pollués.
Attention, la liste n’est pas exhaustive. Votre site peut ainsi être pollué mais non recensé sur ce site. Faites donc bien attention à l’environnement et à l’historique du site ( voir après).
3/ Vérifier le caractère INONDABLE du terrain
Il est bien évidemment plus que conseillé de vérifier si votre terrain est dans une zoné réputée insondable. Cette information est obligatoirement fournie quand vous achetez une maison ancienne ( via le DPU) mais pas dans le cas de la vente d’un terrain ( oui, oui , c’est totalement idiot!).
Bref, il vous suffit de vous rendre sur le site Cartorisque si votre terrain est en zone inondable. Si c’est le cas vous pouvez soit renoncer à votre projet, soit anticiper un surcout de construction ( construction à étage, sur pilotis,…).
Vous pouvez par ailleurs être pointilleux et vous demander si le réchauffement climatique ne vas pas rendre votre site exposé à la montée des eaux. Pour cela, une adresse de simulation de la montée des eaux
4/ Vérifier la constructibilité
Pour vérifier si votre terrain est constructible, vous pouvez vous rendre en mairie et faire la demande d’un certificat d’urbanisme. Il en existe deux sortes :
- Le certificat d’urbanisme d’information qui vous renseigne sur :
- les règles d’urbanisme applicables à votre terrain,
- les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption…),
- la liste des taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, projet urbain partenarial…).
- Le certificat d”urbanisme opérationnel qui ajoute au précédent les information suivantes :
- si votre terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
- et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront votre terrain.
La mairie doit vous le délivrer sous :
- 1 mois pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,
- 2 mois pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.
5/ Savoir si le terrain peut accueillir votre projet
Le PLU de votre commune ou son COS ( à récupérer auprès de la mairie) vous indiquera la zone dans lequel se trouve votre terrain et vous aurez ainsi les critères à respecter pour toute construction. Ces critères incluent l’emprise maximale au sol de la construction ( ex : 10% soit 100m2 pour un terrain de 1000m2), la surface maximale de plancher ( incluant donc l’étage) qui vous donnera la taille maximale de la construction. Vous pourrez ainsi connaitre la hauteur maximale de votre construction et beaucoup d’autres éléments..
6/ Vérifier l’existence d’une zone “au patrimoine remarquable”.
Votre terrain est il en zone ABF (architecte des bâtiments de France), c’est à dire en zone protégée ? Si oui, cela peut vouloir dire que votre environnement est exceptionnel, ce qui est une bonne chose. Par contre, cela signifie que vous aurez des obligations à respecter pour la construction avec des surcouts parfois non négligeables ( tuiles en ardoise naturelle, menuiserie bois,…).
Il existe 4 zones régies par des documents d’urbanisme de référence qui se substitue au PLU sur son emprise :
- La loi du 31 décembre 1913 génère des protections au titre des Monuments Historiques (code du Patrimoine).
- La loi du 2 mai 1930 génère des protections au titre des Sites (code de l’Environnement).
- Le Secteur Sauvegardé et son PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) est un document d’urbanisme au même titre que le POS ou le PLU (code de l’Urbanisme).
- La ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) est une servitude d’utilité publique qui s’impose au POS ou au PLU (code du Patrimoine).
7/ Connaitre la zone de sismicité
Il est très important de savoir dans quelle zone sismique se trouve votre terrain. Il existe 5 catégories de zones en France, allant de 1 à 5, 5 étant la zone avec le plus grand risque de séisme. Selon la zone, votre construction devra prévoir des renforts de structure ou de fondation, entrainant un surcout parfois non négligeable.
Il vous faitdonc bien vous renseigner. Pour en savoir plus, rendez vous sur la page dédiée aux constructions en zone sismique sur le site Maison.fr
8/Verifier la nature DU SOL
Ce point est notre numéro 8 mais cela ne veut pas dire qu’il est peu important. La nature du sol est primordiale car elle conditionne le type de construction et le cout de cette dernière.
Ainsi, de l’argile rouge nécessitera obligatoirement des fondations spécifiques pour faire face à des cas de sécheresse. De la roche, nécessitera un brise roche et donc un surcout…
Pour connaitre la nature du sol, vous pouvez interroger les voisins, répertorier le type d’arbres ou de plantes, la présence de pierres,….mais le mieux est de réaliser une étude de sol. Son cout varie de 600 à 1500 euros et elle nous semble indispensable dès que vous envisagez l’achat d’un terrain. Petit investissement qui peut vous éviter bien de tracas !
N’hésitez pas à consulter notre article sur les nature du sol !
9/ Vérifier la biodiversité
Ces données disponibles sur géoportail) peuvent vous donner une idée des zones d’intérêts et de protections proches de chez vous. Vous pourrez ainsi savoir si votre terrain est à proximité d’un Biotope protégé, d’un Parc National, d’un site natura 2000 ou encore d’une zone dite de nature remarquable.
Cela peut avoir une incidence sur le prix du terrain…et sur les possibilités de construction. Vous avez aussi plus de chance d’avoir une association écologiste formulant un recours contre votre permis de construire…
10/ Vérifier le prix…
Dans certaines zones dans lesquelles il y a peu de foncier de disponible, il peut être difficile de se faire une idée du prix exigé par le vendeur. Il est alors important d’avoir des repères. N’hésitez pas à vous référer à des sites qui donne un baromètre des prix de terrain à l’instar du site Le Bon Constructeur et son baromètre des prix du foncier.
