Le paysage réglementaire de la construction en France a évolué ces dernières années, avec des mesures visant à simplifier et encourager les projets immobiliers, notamment sur terrains à bâtir. La suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et la densification urbaine en sont des exemples phares. Cet article explore ces nouvelles règles et leurs implications pour les porteurs de projets.
Suppression du COS : Plus de Liberté pour Construire
Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), qui limitait la surface constructible en fonction de la taille du terrain, a été supprimé dans le cadre de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014. Cette suppression offre plusieurs avantages :
- Plus de flexibilité : Les constructeurs peuvent désormais maximiser l’utilisation du terrain sans contrainte de densité spécifique.
- Incitation à densifier : En zone urbaine, cette mesure favorise la création de logements supplémentaires sur des terrains existants.
Cependant, la suppression du COS ne signifie pas l’absence totale de contraintes. Les règles locales définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) restent en vigueur, notamment en ce qui concerne :
- L’emprise au sol.
- La hauteur des bâtiments.
- Les distances à respecter avec les limites de propriété.
💡 Conseil : Consultez toujours le PLU de votre commune avant d’entamer un projet.
Densification Urbaine : Une Tendance Croissante
La densification urbaine est encouragée pour répondre à la demande croissante de logements tout en limitant l’artificialisation des sols. Plusieurs pratiques favorisent cette tendance :
- Division de parcelles :
- Les propriétaires peuvent diviser leurs terrains pour créer de nouvelles habitations (pratique du “Bimby”).
- Cela permet d’optimiser l’espace dans des zones déjà urbanisées.
- Transformation des friches urbaines :
- Les terrains abandonnés ou sous-exploités, comme d’anciennes zones industrielles, sont réhabilités pour accueillir de nouveaux logements.
- Encouragement à la construction en hauteur :
- Dans certaines zones urbaines, les règles locales ont été modifiées pour permettre des constructions plus hautes, augmentant ainsi la capacité des terrains.
Réduction des Formalités Administratives
Les réformes récentes visent également à simplifier les démarches administratives pour les porteurs de projets :
- Permis de construire simplifié : Les délais de traitement des demandes ont été raccourcis dans certaines communes, et les démarches peuvent être effectuées en ligne.
- Déclaration préalable de travaux : Pour les projets de petite envergure (extensions, annexes), une simple déclaration peut suffire, évitant ainsi un long processus d’approbation.
Avantages et Limites des Nouvelles Réglementations
Avantages :
- Facilitation des projets en zone urbaine et périurbaine.
- Possibilité d’optimiser des terrains sous-utilisés.
- Réduction des contraintes administratives pour les petits projets.
Limites :
- La densification peut entraîner des conflits de voisinage ou des surcharges d’infrastructures (routes, réseaux d’assainissement).
- Les terrains dans les zones protégées ou classées (Bâtiments de France) restent soumis à des règles strictes.
Comment Profiter de Ces Changements ?
- Identifiez les opportunités locales :
- Recherchez les terrains dans des zones en pleine transformation (écoquartiers, friches réhabilitées).
- Travaillez avec un professionnel :
- Architectes et urbanistes peuvent vous aider à maximiser le potentiel d’un terrain en respectant les règles locales.
- Restez informé des évolutions légales :
- Les réglementations évoluent régulièrement, notamment pour répondre aux défis environnementaux.
En Conclusion
Les nouvelles réglementations simplifient et favorisent la construction sur terrains à bâtir, en particulier dans les zones urbaines. Si elles offrent plus de flexibilité, elles nécessitent également une bonne connaissance des règles locales pour optimiser un projet. Ces changements ouvrent de nombreuses opportunités, notamment pour les porteurs de projets innovants et durables.
