Face à la demande croissante de logements et aux contraintes imposées par la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), la densification urbaine est devenue une priorité pour les collectivités. Parmi les solutions, la pratique du “Bimby” (Build in My Backyard) gagne en popularité. Elle consiste à diviser une parcelle existante pour y construire une nouvelle habitation. Ce concept présente des avantages pour les propriétaires et les collectivités, mais aussi des défis à relever.
Qu’est-ce que la Densification Urbaine et le Bimby ?
La densification urbaine vise à maximiser l’utilisation des terrains déjà urbanisés afin de répondre à la demande de logements tout en limitant l’artificialisation des sols.
Le Bimby, ou “construire dans son jardin”, en est une application concrète :
- Principe : Diviser une parcelle existante pour créer une ou plusieurs nouvelles habitations.
- Objectif : Optimiser l’espace dans des zones déjà viabilisées, sans empiéter sur des terres naturelles ou agricoles.
Les Opportunités Offertes par le Bimby
En limitant l’étalement urbain, le Bimby participe à la préservation des espaces naturels et agricoles.
Valorisation du patrimoine immobilier :
Diviser une parcelle permet aux propriétaires de rentabiliser leur terrain en vendant ou en construisant une nouvelle maison.
Cela peut également augmenter la valeur globale de la propriété.
Accès facilité à la propriété :
Les terrains issus de divisions sont souvent plus petits et donc plus abordables pour les primo-accédants.
Réduction des coûts d’aménagement :
Les parcelles situées en zones urbaines ou périurbaines sont déjà viabilisées (eau, électricité, assainissement), ce qui limite les coûts supplémentaires pour les nouveaux projets.
Contribution à la transition écologique :
En limitant l’étalement urbain, le Bimby participe à la préservation des espaces naturels et agricoles.
Les Limites et Défis de la Densification
- Contraintes administratives :
- Chaque projet doit respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
- En zone classée (ex. : Bâtiments de France), les démarches peuvent être plus longues et complexes.
- Conflits de voisinage :
- La construction de nouvelles habitations peut modifier l’environnement immédiat (perte d’intimité, bruit, modification du paysage).
- Surcharges des infrastructures :
- Dans certaines zones, la densification peut engendrer une surcharge des réseaux existants (eau, électricité, routes).
- Impact environnemental local :
- Même si le Bimby réduit l’artificialisation globale, la division de parcelles peut entraîner une réduction des espaces verts individuels.
Étapes pour Construire dans son Jardin
- Vérifiez la faisabilité du projet :
- Consultez le PLU pour connaître les règles locales concernant la division des terrains.
- Assurez-vous que le terrain respecte les normes de constructibilité (superficie minimale, emprise au sol, hauteur maximale).
- Réalisez une étude de faisabilité :
- Faites appel à un architecte ou un urbaniste pour vérifier la viabilité technique et administrative du projet.
- Obtenez les autorisations nécessaires :
- Une déclaration préalable ou un permis de construire est souvent requis pour diviser une parcelle ou construire une nouvelle habitation.
- Anticipez les coûts :
- Prenez en compte les frais de viabilisation, de raccordement aux réseaux, et les éventuelles taxes locales.
Exemples Concrets de Densification Réussie
- Division de grands jardins en zones périurbaines :
- Un propriétaire d’un terrain de 1 000 m² a divisé sa parcelle en deux lots de 500 m². Résultat : il a pu vendre une partie de son terrain et financer des travaux pour sa propre maison.
- Création de logements collectifs :
- Une ancienne maison familiale sur une grande parcelle a été transformée en un petit immeuble de trois logements, répondant à la demande locale en habitat partagé.
En Conclusion
La densification urbaine, et en particulier la pratique du Bimby, offre des opportunités intéressantes pour les propriétaires et les collectivités. Elle permet d’optimiser l’espace, de valoriser le patrimoine immobilier et de répondre à la demande croissante de logements, tout en respectant les objectifs environnementaux. Cependant, elle nécessite une planification rigoureuse et une bonne connaissance des règles locales.
