La plupart des français ne pensent pas à la construction ! Certains pensent que cela est trop compliqué. D’autres pensent que c’est trop cher. Et pourtant, construire sa maison est très souvent le meilleur moyen d‘avoir la maison de ses rêves au meilleur prix.
Découvrez comment il faut s’y prendre pour faire construire grâce à ce guide et mode d’emploi de la construction.
Neuf ou ancien ? Valider son projet
Le premier point à définir est de savoir ou vous souhaitez acheter ou faire construire. Si vous rêvez de vivre à paris intramuros, il y a peu de chance que votre projet soit réalisable. Par contre dans la grande majorité des villes et des communes francaises, vous verrez que cela est possible.
Le coût entre le neuf et l’ancien ne doit pas être le seul facteur déterminant.L’emplacement compte ainsi que la qualité de vie associée au bâtiment. Ainsi, dans une région ou le prix des terrain est élevé, il peut être difficile de faire construire proche d’une agglomération, ce qui peut vous entrainer une hausse du cout ou de la durée des très transport. N’oubliez pas non plus qu’il est beaucoup plus cher de réaliser des travaux de rénovation que de construire ! Achetez une maison en mauvais état pour la retaper coutera très souvent plus cher que de faire construire !
Définir son budget
C’est l’étape la plus importante et c’est loin d’être la plus facile. Pour définir votre budget, il vous faut prendre en compte 3 grands postes :
- le cout de votre futur terrain comprenant son achat ( voir notre rubrique sur le cout d’un terrain département par département), les frais de notaire afférents et les frais de raccordement / viabilisation.
- le cout de construction de votre maison, variable selon son style, sa taille, sa structure ou encore ses options
- les autres couts (allant de l’enlèvement des terres aux finitions)
Choix d’un emplacement
La première étape consiste, après avoir définit son budget ( voir notre rubrique les étapes de la construction), à trouver un terrain constructible. Nous vous proposons des milliers d’annonces de terrains à bâtir ou d’offres terrain+maison . Vous pouvez aussi demander à votre notaire s’il a connaissance de terrains à vendre. Les agences immobilières et les commerciaux des constructeurs de maisons individuelles sont aussi là pour vous aider.
Vous pouvez opter pour un terrain diffus ou un terrain en lotissement. Vous pouvez consulter nos articles sur les avantages et inconvénients des terrains diffus ou en lotissement.
Le terrain en lotissement est un terrain acheté par un lotisseur/aménageur qui le transforme, le découpe en parcelle. Vous n’aurez pas à vous soucier de la viabilisation du terrain (raccordement aux réseaux urbains) ni de l’étude de sol mais en contrepartie vous aurez des constructions neuves et peu de végétations autour.. Sans parler de votre environnement que vous ne maitrisez pas sauf à avoir un règlement de lotissement obligeant à une certaine harmonie. Voir notre article sur le lotissement.
Concernant le terrain acheté en diffus, il est préférable de réaliser une étude de sol afin de prévoir d’éventuels surcouts de construction. Sachez que si vous passer par un contrat de Construction de Maisons Individuelles (CCMI), le constructeur peut exiger une étude de sol ou la réaliser lui même car les éventuels surcouts de construction par rapport à ce que vous aurez signé seraient à sa charge.
Choix d’un constructeur de maison
Il importe de choisir qui construira votre maison. Vous avez plusieurs types d’intervenants : constructeur, artisan, architecte…qui peuvent intervenir.
Le plus important est de savoir comment ils peuvent intervenir et les garanties dont vous disposez…ou au contraire les risques que vous encourez.
Il faut donc regarder les modalités d’intervention. Il existe 5 options pour la construction de votre maison :
1-le Contrat de Construction de Maisons Individuelles (CCMI)
2-le CCMI sans fourniture de plans
3-le CCMI sans fourniture de plan – hors d’air hors d’eau
4-le Contrat de maîtrise d’œuvre
5-le Marché de travaux
Le principal contrat, et le plus recommandé, est le CCMI, créé le 30 décembre 1990, par la loi n° 90 -1129. Il est le seul à réellement encadrer la construction par la loi.
Voici ci-dessous, le détail des différents contrats :
- CCMI
Le Contrat de Construction de Maisons Individuelle est un contrat avec fourniture du plan de la maison, qui repose sur différents codes (construction, habitation, assurances, consommation…)
C’est un contrat très protecteur pour le client puisqu’il garantit notamment un prix et un délai de livraison et prévoit un éventuel défaut du constructeur.
- CCMI sans plan
C’est un contrat particulier qui prévoir la réalisation d’un plan par un professionnel (Architecte, bureau d’études techniques, ….) et la signature d’un contrat de construction avec un constructeur
Il existe une variante à ce type de contrat permettant de demander au constructeur de réaliser le gros oeuvre (hors d’air-hors d’eau). Cette solution est toutefois déconseillée depuis la RT2102 qui impose une bonne étanchéité à l’air de la maison finie..
- Maître d’Oeuvre
Le contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat d’entreprise consiste à choisir un maitre d’oeuvre (architecte,…) qui va selectionner des artisans avec lesquels vous signerez des contrats
Le contrat définit le contenu de la mission, les modalités de la rémunération du maître d’œuvre, et le mode d’attribution des travaux.
Ce contrat n’est pas spécifiquement réglementé et est peu protecteur.
- Marchés de Travaux
Le marché de travaux consiste à signer avec un corps d’état pour une tache donnée.
L’entrepreneur, s’engage à exécuter un ouvrage immobilier moyennant un prix convenu.
Ce type de contrat n’est pas réglementé et est source de nombreux contentieux sur le prix ou le non achèvement des travaux.
N’hésitez pas à consulter notre page quel constructeur de maison choisir pour avoir plus d’informations à ce sujet.
Construction de votre maison
La phase de construction d’une maison dure environ 10 mois. Cela peut être plus long pour une maison complexe (taille, tours, pans cassés, étages,…) ou plus court pour une maison de petite surface.
Par ailleurs la typologie du terrain, la date de mise en chantiers ou encore les intempéries influent sur la dure de construction.
